Normative

A seconda della tipologia di intervento, potrebbe essere necessaria la predisposizione e la presentazione preventiva della comunicazione di avvio lavori.

Con questa documentazione, il proprietario dell’immobile coinvolto nelle opere informa l’ufficio tecnico del Comune in cui si trova l’edificio, fornendo tutte le informazioni relative ai lavori da realizzare.

Indipendentemente dalla richiesta del Comune riguardo alla presentazione della comunicazione di inizio lavori, è fondamentale tenere a mente che tutti gli interventi edilizi devono sempre rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e la normativa vigente che regola questo settore.

Gli aspetti chiave che devono essere garantiti durante e dopo l’esecuzione di tali opere includono:

• norme antisismiche

• norme di sicurezza negli ambienti di lavoro

• norme antincendio

• norme igienico-sanitarie

• rispetto dei parametri stabiliti per l’efficientamento energetico degli edifici

• norme di protezione contro il rischio idrogeologico

• osservanza di eventuali vincoli del codice dei beni culturali e del paesaggio, nonché di limitazioni di carattere architettonico o storico.

Questi interventi appartengono alla categoria della manutenzione ordinaria, ovvero comprendono opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelle necessarie per il corretto funzionamento degli impianti tecnologici esistenti.

Gli impianti tecnologici includono quelli di riscaldamento, condizionamento, idrico-sanitario, aerazione, elettrico, canna fumaria e camino.

Di seguito, le categorie in cui sono suddivise le opere in edilizia libera per il 2024:

• Manutenzione ordinaria: gli interventi edilizi menzionati nella pagina edilizia libera.

• Installazione di pompe di calore con potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW.

• Eliminazione delle barriere architettoniche che non richiedono la costruzione di ascensori esterni o altre strutture che alterino la sagoma dell’edificio.

• Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo, a condizione che vengano realizzate in aree al di fuori del centro urbano.

• Serre mobili stagionali, prive di strutture murarie, destinate all’attività agricola.

• Opere destinate a soddisfare esigenze temporanee, che devono essere rimosse entro un massimo di 90 giorni e comunicato preventivamente all’amministrazione comunale.

• Installazione di pannelli solari e impianti fotovoltaici a beneficio degli edifici, rispettando eventuali vincoli architettonici o storici.

Tra gli interventi soggetti a CILA vi sono essenzialmente quelli ricadenti nella manutenzione straordinaria cosiddetta leggera e nel restauro e risanamento conservativo, che non intacchino parti strutturali dell’edificio.

In via esemplificativa abbiamo:

• nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche del percorso e/o delle caratteristiche preesistenti;

• riordino degli spazi interni, con spostamento di tramezzi e dei divisori non portanti;

• creazione di contro soffittature in cartongesso (in quanto abbassano la quota);

• apertura, la chiusura o lo spostamento di porte ed infissi;

• rifacimento di impianto fognario privato;

• realizzazione piscina esterna;

• installazione e posa in opera di canna fumaria;

• frazionamento (divisione di una unità immobiliare in due o più) o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico (aumento di infrastrutture e opere collettive quali acque(dotti, reti Enel, gas), purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso;

• rifacimento o nuova costruzione di tramezzi interni, ivi compresa l’apertura di vani in tramezzi esistenti;

• modifica, sostituzione o nuova realizzazione di collegamenti verticali esistenti, quali scale, rampe, montacarichi, ascensori, ecc., all’interno di una singola unità immobiliare;

• rinnovo, sostituzione o nuova realizzazione di impianti tecnologici (quali impianti che utilizzano l’energia elettrica, impianti radiotelevisivi, impianti anti intrusione, impianti di riscaldamento, di climatizzazione, di condizionamento e di refrigerazione, impianti idrici e sanitari, impianti che utilizzano gas, impianti di protezione antincendio, ecc.), all’interno della singola unità immobiliare;

• altre opere relative a parti interne delle unità immobiliari, in qualunque materiale realizzate, che eccedano i limiti sopra indicati per le opere di manutenzione ordinaria, ma restano nella c.d. manutenzione straordinaria leggera, perché non incidono su parti strutturali dell’edificio.

La chiusura del proprio lotto di proprietà è considerata un diritto fondamentale che il proprietario può esercitare in qualsiasi momento e in diverse modalità, anche senza necessità di permessi edilizi.

Tuttavia, è importante distinguere tra l’esercizio del diritto di edificare e quello di escludere altri, e questa valutazione deve avvenire caso per caso, in base alle specifiche caratteristiche dell’opera.

Questo principio è ben consolidato nella giurisprudenza amministrativa, come evidenziato dalla sentenza n. 1609/2022 del Consiglio di Stato. È necessario capire quando una recinzione costituisce una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. Il Testo Unico dell’Edilizia, DPR 380/2001, non menziona esplicitamente le recinzioni e i muri di cinta tra le categorie di intervento, anche se in precedenza erano incluse tra le opere soggette a Denuncia di Inizio Attività (DIA) con la Legge 662/1996.

L’assenza di una normativa chiara su come realizzare o modificare le recinzioni crea confusione per cittadini, tecnici e pubbliche amministrazioni nella scelta del titolo edilizio adeguato. Alcune regioni hanno cercato di colmare questo vuoto con leggi sul governo del territorio, stabilendo quali opere comportano trasformazioni urbanistiche, quelle di minore rilevanza e quelle considerate edilizia libera.

Le recinzioni possono presentarsi con caratteristiche diverse, sia costruttive che estetiche. Ad esempio, recinzioni a basso impatto, come quelle realizzate con rete metallica o staccionate in legno semplicemente infisse nel terreno, possono non richiedere permessi. Al contrario, recinzioni di maggiore impatto, come muri di cinta alti o con fondazioni, richiedono un permesso di costruire, in quanto comportano una significativa trasformazione del territorio.

Il principio generale stabilito dal Consiglio di Stato afferma che non è necessario un titolo edilizio per una recinzione se l’opera non comporta una trasformazione apprezzabile dell’ambiente e utilizza materiali di scarso impatto visivo. La giurisprudenza indica che le recinzioni che non richiedono opere murarie significative rientrano nelle manifestazioni del diritto di proprietà, secondo l’art. 841 del Codice Civile.

Quando la recinzione è di modesta rilevanza, si applicano le disposizioni di residualità previste nel DPR 380/2001. Se la recinzione è realizzata contestualmente ad altri interventi soggetti a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), essa rientra in quelle categorie di intervento, come ristrutturazione edilizia “leggera” o manutenzione straordinaria “pesante”.

In caso contrario, se la recinzione non è riconducibile all’edilizia libera, si deve seguire la procedura della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), secondo quanto stabilito dall’art. 6-bis del DPR 380/2001.

In conclusione, è consigliabile consultare un professionista abilitato prima di iniziare la costruzione di muri di cinta o recinzioni, per valutare la situazione tecnica e normativa. È fondamentale non sottovalutare le normative regionali, poiché potrebbero prevedere specifiche disposizioni che esentano alcune recinzioni a basso impatto da permessi.

 Pulizia e manutenzione di strade private e aree circostanti edifici, garantendo un aspetto ordinato e curato

La normativa stabilisce che la riparazione, la sostituzione e il rinnovamento della pavimentazione esterna da giardino sono considerati, secondo il DECRETO DPR 280/2001 ART. 16 COMMA 1; LETTERA A, come interventi di manutenzione ordinaria rientranti nell’edilizia libera. È importante sottolineare che il termine “pavimentazione” si riferisce anche a manti artificiali, i quali sono a tutti gli effetti considerati pavimentazioni, come nel caso di materiali drenanti, flessibili e rimovibili in plastica. Questo include anche le pavimentazioni anti-trauma destinate a aree gioco.

In particolare, i giardini realizzati con erba sintetica rientrano negli interventi di edilizia libera. Ecco un elenco delle caratteristiche di questa pratica:

– **Materiale**: La pavimentazione può essere composta da materiali sintetici che garantiscono durabilità e resistenza agli agenti atmosferici.

– **Drenaggio**: Le pavimentazioni devono essere progettate per consentire un adeguato drenaggio dell’acqua, prevenendo accumuli e pozzanghere.

– **Flessibilità**: Questi manti possono essere adattati a diverse configurazioni e aree, consentendo un’installazione semplice e veloce.

– **Rimozione**: Essendo rimovibili, tali pavimentazioni possono essere sostituite senza difficoltà, permettendo manutenzioni future.

– **Sicurezza**: Le pavimentazioni anti-trauma sono progettate per ridurre il rischio di infortuni durante attività ludiche, garantendo un ambiente sicuro per i bambini.

Queste caratteristiche fanno sì che l’installazione di pavimentazioni esterne da giardino, comprese quelle in erba sintetica, rientri tra le opere di edilizia libera, senza la necessità di ottenere permessi specifici.

Il semplice spargimento di ghiaia può rientrare tra le opere che necessitano di un titolo abilitativo edilizio? Questa attività, se effettuata su un’area precedentemente priva di ghiaia, potrebbe richiedere un titolo abilitativo qualora l’intervento sia finalizzato a modificare la precedente destinazione d’uso dell’area.

È fondamentale considerare la collocazione agricola dell’intervento e le destinazioni consentite dallo strumento urbanistico, che in queste zone prevedono unicamente usi legati a servizi per l’agricoltura, allevamenti zootecnici e residenze a servizio dell’azienda agricola.

La norma pertinente all’attività di spargimento di ghiaia è il Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, noto come “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”. In particolare, sono rilevanti:

• articolo 3, comma 1, lettera e): definisce come “interventi di nuova costruzione” anche la realizzazione di depositi di merci o materiali, così come impianti per attività produttive all’aperto che comportino lavori di trasformazione permanente del suolo non edificato;

• articolo 10, comma 1: considera come interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio quelli che necessitano di permesso di costruire, tra cui gli interventi di nuova costruzione.

La II Sezione del Tribunale Amministrativo della Regione Lombardia, con la sentenza del 12 marzo 2014, n. 245, ha evidenziato la necessità di un titolo abilitativo specifico per l’attività di spargimento di ghiaia su terreni agricoli, in quanto tale operazione comporta una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.

Analogamente, la V Sezione del Consiglio di Stato, con la Sentenza del 31 dicembre 2008, n. 6756, ha sottolineato l’importanza urbanistica anche di semplici operazioni come lo spianamento di un terreno agricolo tramite l’aggiunta di sabbia e ghiaia. Tale attività, finalizzata a creare un piazzale per deposito e smistamento di autocarri, deve essere autorizzata dal Comune, in quanto qualsiasi operazione che comporti una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio deve essere soggetta a permessi, anche quando non si tratti di edificazione ma di modifica dello stato materiale e della conformazione del suolo per un utilizzo diverso da quello naturale e originale.

Normativa per le tettoie in Sardegna

In Sardegna, la costruzione di tettoie è soggetta a regolamentazioni specifiche che variano a seconda del Comune e delle normative regionali. Le tettoie possono rientrare tra gli interventi di edilizia libera o richiedere permessi specifici, a seconda delle loro caratteristiche e dimensioni.

1. Definizione e Tipologia di Tettoie

Le tettoie possono essere utilizzate come strutture accessorie per proteggere veicoli, attrezzature o come spazi all’aperto. Le tipologie di tettoie più comuni includono:

• Tettoie aperte: strutture non chiuse sui lati, utilizzate per riparare veicoli o come zone ombreggiate.

• Tettoie chiuse: strutture con pareti laterali, che possono richiedere un permesso di costruzione.

2. Normativa Generale

Secondo il D.P.R. 380/2001, la costruzione di tettoie è considerata un intervento di trasformazione edilizia del territorio. È importante stabilire se l’opera rientri nella categoria di “manutenzione ordinaria” o “manutenzione straordinaria”.

• Manutenzione Ordinaria: Se la tettoia è realizzata senza opere murarie significative e rispetta le dimensioni minime, potrebbe non richiedere alcun permesso.

• Manutenzione Straordinaria: Se comporta modifiche strutturali o dimensioni superiori ai limiti consentiti, sarà necessaria una Denuncia di Inizio Attività (DIA) o un Permesso di Costruire (PDC).

3. Dimensioni e Limitazioni

In generale, le normative locali stabiliscono che:

• Tettoie fino a 20 metri quadrati: In molti Comuni, è possibile realizzare tettoie di piccole dimensioni senza necessità di permesso, purché non compromettano il decoro architettonico o l’assetto urbanistico dell’area.

• Tettoie superiori a 20 metri quadrati: Richiedono generalmente un permesso di costruire, specialmente se comportano modifiche strutturali o impatto sull’ambiente circostante.

4. Consultazione con l’Ufficio Tecnico Comunale

È fondamentale contattare l’Ufficio Tecnico Comunale per:

• Verificare eventuali vincoli paesaggistici o ambientali.

• Accertare le dimensioni massime consentite.

• Ottenere chiarimenti sulle procedure da seguire per la costruzione della tettoia.

Conclusioni

La costruzione di tettoie in Sardegna è regolamentata da normative che possono variare significativamente da un Comune all’altro. È essenziale rispettare le leggi locali e consultare un professionista per garantire che il progetto sia conforme e per evitare sanzioni. Prima di iniziare qualsiasi lavoro, informarsi presso l’amministrazione comunale competente è sempre un passo fondamentale.